Gastbeitrag MarktgesprächZuger Bau- und Immobiliensektor bleibt attraktiv

Gastbeitrag von Klaus Jank, BAK Economics

Zuger Wirtschaft dank Standortattraktivität und Branchenmix sehr wachstumsstark

Der Kanton Zug ist eine der dynamischsten Regionen der Schweiz. Seit 2010 sind sowohl die kantonale Wirtschaftsleistung als auch die Wohnbevölkerung im Kanton Zug deutlich stärker als im Schweizer Schnitt gewachsen. Ein wichtiger Grund für diese positive Entwicklung ist die hohe Standortattraktivität des Kantons: Die Steuerbelastung in Zug ist sowohl für Privatpersonen als auch Unternehmen tief, die Erreichbarkeit ist dank der Nähe zu Zürich und Luzern sehr gut, genauso die Verfügbarkeit von hochqualifizierten Arbeitskräften. Zudem verfügt der Kanton Zug über einen attraktiven Branchenmix mit wertschöpfungsstarken Branchen wie Grosshandel, Life Science sowie innovativen Fintech-Firmen im Zuger Crypto Valley. Infolge der hohen Standortattraktivität ist die Beliebtheit des Kantons als Standort für Unternehmens-Hauptsitze ungebrochen. Die Zuger Wachstumsstory dürfte sich daher auch in den nächsten Jahren  fortsetzen, und BAK Economics prognostiziert ein Wirtschaftswachstum von 2.4 Prozent pro Jahr für den Zeitraum 2018–2023 (CH: +1.8% pro Jahr). 

Der Kanton Zug ist eine der dynamischsten Regionen der Schweiz.

Attraktivität als Wohnort geht mit hohen Immobilienpreisen einher

Die hohe Attraktivität des Kantons als Wohn- und Wirtschaftsstandort spiegelt sich in der starken Nachfrage nach Wohnungen und den überdurchschnittlich hohen Immobilienpreisen und Mieten wider. Seit 2007 sind beispielsweise die Preise für Wohneigentum (Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser) im Kanton Zug um etwa 55 Prozent gestiegen, während sich das Preisniveau in der Schweiz nur um etwa 35 Prozent erhöht hat. Zwar hat sich seit 2013 die Preisentwicklung von Wohneigentum auch im Kanton Zug spürbar abgeschwächt, dennoch sind insbesondere in der Stadt Zug die Immobilienpreise nach wie vor so hoch wie in kaum einer anderen Schweizer Gemeinde. Neben der Zuwanderung trägt auch das hohe Einkommensniveau in Zug zum hohen Immobilienpreisniveau bei. Aufgrund der anhaltenden Attraktivität des Kantons Zug ist auch in den kommenden Jahren nicht mit rückläufigen Preisen für Wohneigentum zu rechnen.

Bautätigkeit im Kanton Zug ist nur unterdurchschnittlich expandiert in den letzten Jahren

Ein weiterer Grund für die hohen Immobilienpreise ist, dass die Wohnbautätigkeit im Kanton Zug in der jüngeren Vergangenheit nicht mit der Nachfrageentwicklung Schritt halten konnte. Zwar haben die günstigen Rahmenbedingungen (hohe Zuwanderung, tiefe Zinsen) auch im Kanton Zug für eine steigende Wohnbautätigkeit gesorgt, doch das Wachstum ist langsamer ausgefallen als in vielen anderen Kantonen. Zwischen 2005 und 2015 sind die Wohnbauinvestitionen im Kanton Zug um durchschnittlich lediglich 0.7 Prozent pro Jahr gewachsen, während in der Schweiz in der gleichen Zeit die Wohnbautätigkeit um 3.0 Prozent pro Jahr gestiegen ist (vgl. Grafik: Entwicklung der Bauinvestitionen). Der industriell-gewerbliche Bau verläuft deutlich volatiler als der Wohnbau, da Grossprojekte einen grösseren Einfluss auf die Investitionstätigkeit haben. Nachdem das industriell-gewerbliche Bauvolumen im Kanton Zug in den Jahren 2007 bis 2012 sehr hoch ausgefallen war, kam es in den Folgejahren 2013 bis 2015 zu einer Redimensionierung. Angesichtsneuer laufender Grossprojekte wie dem Siemens BT-Campus Zug dürfte das Bauvolumen im Betriebsbau aber bereits 2017 wieder deutlich gestiegen sein.

Fast keine Leerstände im Kanton Zug

Die Diskrepanz zwischen der starken Nachfrage nach Immobilien und Mietwohnungen und der nur moderat gestiegenen Wohnbautätigkeit hat neben den hohen Immobilienpreisen auch dazu geführt, dass die Leerstände im Kanton Zug bereits seit langem verschwindend gering sind. Im Juni 2017 lag die Leerstandsquote im Kanton Zug bei lediglich 0.4 Prozent – der tiefste Wert aller Schweizer Kantone (Schweizer Durchschnitt: 1.5%).

Kurzfristiger Ausblick: moderates Wachstum und Impulse durch Arealentwicklung Suurstoffi

Die Entwicklung der Baubewilligungen und Baugesuche deutet darauf hin, dass auch 2018 das Angebot an Wohnungen nur moderat zunehmen wird, denn die Zahl der bewilligten Wohnungen liegt derzeit unter dem langfristigen Mittelwert. Es gibt regional jedoch Ausnahmen, beispielsweise entstehen derzeit in der Suurstoffi Risch Rotkreuz zahlreiche neue Eigentumswohnungen. Von Grossprojekten wie der Arealentwicklung Suurstoffi profitiert hierbei nicht nur die regionale Bauwirtschaft, sondern auch baunahe Zulieferer und Dienstleister aus der gesamten Zentralschweiz. Zudem wird der hiesige Hochschulstandort durch den neuen HSLU Campus auf dem Areal Suurstoffi in einer für die regionale Wirtschaft sehr wichtigen Domäne weiter aufgewertet: Mit dem Zusammen-zug der Institute für Informatik und für Finanzdienstleistungen entsteht der neue Informatik- und Finanzcampus der HSLU.

Mittelfristiger Ausblick: solide Perspektive dank Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum

Mittelfristig ist aufgrund der guten Wirtschaftsperspektiven im Kanton Zug und der weiter steigenden Bevölkerung sowohl im Wohnbau als auch im industriell-gewerblichen Bau von expandierenden Bauinvestitionen auszugehen. Ein Bremsfaktor für den Wohnbau ist allerdings, dass bezahlbares Bauland im Kanton Zug rar ist und Investoren daher Schwierigkeiten haben, geeignete Grundstücke zu finden. Zudem dürfte der Boden auch aus regulatorischen Gründen künftig noch knapper werden. Daher wird die Bedeutung des verdichteten Bauens zunehmen und die Zahl der Hochhäuser im Kanton Zug voraussichtlich weiter steigen. Die Zahl der Einfamilienhäuser im Kanton Zug wird dagegen nur noch sehr langsam steigen, da aus raumplanerischen Gründen vor allem Mehrfamilienhäuser gebaut werden.

Gastbeitrag von Klaus Jank

Klaus Jank (Diplom-Volkswirt) ist Projektleiter bei BAK Economics und vor allem in den Bereichen Hochbauprognose, Makromodell/-prognose sowie bei Technologieanalysen tätig. Auf Branchenebene betreut er zudem den Immobiliensektor.

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