9. März 2018

Die Zug Estates Gruppe wächst weiter und verdient mehr

Innert Jahresfrist stiegen sowohl der Liegenschaftenertrag (+4.6%) als auch der Markwerkt des Portfolios (+9.1%, von CHF 1.29 Mrd. auf CHF 1.41 Mrd.). Die im Branchenvergleich sehr tiefe Leerstandsquote von 1.5% konnte gegenüber dem Vorjahr nochmals um 0.3 Prozentpunkte reduziert werden. Auf der Ertragsseite konnte ein um 2.7% erhöhter Betriebsertrag verbucht werden. Das Konzernergebnis ohne Neubewertungserfolg steigt um 8.7%. Zurzeit befinden sich Entwicklungsvorhaben im Umfang von CHF 250 Mio. im Bau. Drei Viertel dieser künftigen Mietflächen sind bereits mit langfristigen Verträgen abgesichert. Ab 2018 werden diese Projekte zu einer Ertragssteigerung führen.

 

 

 

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Medienmitteilung

Zug, 9. März 2018

Die Zug Estates Gruppe wächst weiter und verdient mehr

  • Das Konzernergebnis ohne Neubewertungserfolg steigt um 8.7% auf CHF 26.1 Mio.
  • Der Liegenschaftenertrag erhöht sich um CHF 1.8 Mio. auf CHF 41.9 Mio. (+4.6%)
  • Die Leerstandsquote liegt per 31. Dezember 2017 bei tiefen 1.5% (Vorjahreswert 1.8%)
  • Der Portfoliowert steigt innert Jahresfrist um 9.1% von CHF 1.29 Mrd. auf CHF 1.41 Mrd.

Innert Jahresfrist stiegen sowohl der Liegenschaftenertrag (+4.6%) als auch der Markwerkt des Portfolios (+9.1%, von CHF 1.29 Mrd. auf CHF 1.41 Mrd.). Die im Branchenvergleich sehr tiefe Leerstandsquote von 1.5% konnte gegenüber dem Vorjahr nochmals um 0.3 Prozentpunkte reduziert werden. Auf der Ertragsseite konnte ein um 2.7% erhöhter Betriebsertrag verbucht werden. Das Konzernergebnis ohne Neubewertungserfolg steigt um 8.7%. Zurzeit befinden sich Entwicklungsvorhaben im Umfang von CHF 250 Mio. im Bau. Drei Viertel dieser künftigen Mietflächen sind bereits mit langfristigen Verträgen abgesichert. Ab 2018 werden diese Projekte zu einer Ertragssteigerung führen.

Der Ertrag aus Liegenschaften steigt um 4.6%, von CHF 40.1 Mio. auf CHF 41.9 Mio. Die umfangreiche Zimmersanierung im Parkhotel Zug führte zu einer leichten Ertragsreduktion aus dem Geschäftsbereich Hotel & Gastronomie (­–1.9% gegenüber dem Vorjahr). Dessen Profitabilität, welche im Vorjahr deutlich angestiegen ist, konnte jedoch auf hohem Niveau gehalten werden.

 

Der Betriebsertrag der Zug Estates Gruppe stieg um 2.7%. Aufgrund höherer Personalkosten zum Ausbau und zur Stärkung der Organisation erhöhte sich der Betriebsaufwand um 3.0%. Das Betriebsergebnis vor Abschreibung und Neubewertung stieg um 2.4% auf CHF 39.4 Mio.

 

Aufgrund Neubewertungen (netto) und der Fertigstellung einer weiteren Bauetappe in der Suurstoffi erhöhte sich der Bilanzwert der Renditeliegenschaften um CHF 137.9 Mio. Der Erfolg aus Neubewertung Renditeliegenschaften (netto) hat sich damit gegenüber dem Vorjahreswert von CHF 28.1 Mio. auf CHF 8.7 Mio. reduziert, war jedoch weiterhin positiv. Dazu beigetragen haben die überdurchschnittlichen Lage- und Objektqualitäten des Portfolios mit hohem Wohnanteil und die kontinuierliche Weiterentwicklung und Positionierung des Areals Suurstoffi als bevorzugten Wohn- und Unternehmensstandorts.

 

Das Finanzergebnis verbesserte sich aufgrund höherer Aktivierung von Bauzinsen und Fremdkapitalaufwendungen um CHF 1.6 Mio. auf CHF 5.5 Mio. Der Steueraufwand sank aufgrund des geringeren Erfolgs aus Neubewertung Renditeliegenschaften (netto) gegenüber Vorjahr um CHF 2.6 Mio. auf CHF 5.7 Mio.

 

Aufgrund des tieferen Erfolgs aus Neubewertung Renditeliegenschaften (netto) lagen der EBIT mit CHF 45.7 Mio. und das Konzernergebnis mit CHF 34.4 Mio. erwartungsgemäss unter dem entsprechenden Vorjahreswert. Das Konzernergebnis ohne Neubewertungserfolg betrug jedoch CHF 26.1 Mio. und lag damit CHF 2.1 Mio. respektive 8.7% über dem Vorjahreswert.

 

Ausschüttung steigt um 10.9%

Das für die Ausschüttung an die Aktionäre relevante Konzernergebnis ohne Neubewertungserfolg betrug CHF 51.85 pro Namenaktie Serie B (Vorjahr: CHF 48.73). Zug Estates strebt ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Reinvestition und Ausschüttung an die Aktionäre an und schüttet bis zu 50% des Konzernergebnisses vor Neubewertung an die Aktionäre aus. Das solide Ergebnis und die intakten Zukunftsaussichten erlauben es dem Verwaltungsrat, den Aktionären an der Generalversammlung 2018 eine Steigerung der Ausschüttung um 10.9% auf CHF 25.50 pro Namenaktie Serie B vorzuschlagen. Dies entspricht einer Ausschüttungsquote von 49.3%. Seit Börsengang erhöhte sich die Ausschüttung um 70%.

 

Gesamtaktienrendite bei 11.9%
Der NAV zu Marktwert, der die betrieblich genutzten Liegenschaften zu Marktwert berücksichtigt, betrug pro Namenaktie Serie B CHF 1 732.57 (Vorjahr CHF 1 683.49). Der Schlusskurs der Zug Estates Aktie notierte am 31. Dezember 2017 bei CHF 1 827, 10.5% höher als noch zu Jahresbeginn. Unter Berücksichtigung der im April 2017 erfolgten Ausschüttung von CHF 23.00 pro Namenaktie Serie B betrug die Gesamtaktienrendite im Geschäftsjahr 2017 11.9% (Vorjahr 15.8%).

 

Marktwert des Portfolios steigt um 9.1% auf CHF 1.41 Mrd.

Die Zug Estates Gruppe hat auch im Berichtsjahr ihre Wachstumsstrategie weiterverfolgt und CHF 110 Mio. in den weiteren Ausbau ihres Portfolios investiert. Hinzu kommen Aufwendungen für die Promotionsliegenschaft Aglaya in der Höhe von CHF 22.3 Mio. In der Suurstoffi in Risch Rotkreuz sind Bauvorhaben mit einer Investitionssumme von CHF 340 Mio. im Bau. Im Zentrumsareal Zug wurde die Masterplanung initiiert.

 

Die betrieblich genutzten Liegenschaften sind zu Gestehungskosten abzüglich Abschreibungen bilanziert. Der Marktwert dieser Liegenschaften betrug CHF 117.3 Mio. (Vorjahr CHF 116.0 Mio.), der Marktwert des gesamten Portfolios somit CHF 1 407.9 Mio. (Vorjahr CHF 1 290.5 Mio.).

 

Eigenkapitalquote auch bei hoher Investitionstätigkeit bei 56.9%

Die Zug Estates Gruppe kann auf eine starke und langfristig stabile Eigenkapitalbasis aufbauen. Per 31. Dezember 2017 betrugen die Eigenmittel CHF 804 Mio., was einer soliden Eigenkapitalquote von 56.9% (Vorjahr: 61.2%) entspricht.

Das verzinsliche Fremdkapital betrug per Ende Dezember CHF 459.9 Mio. Dies entspricht 32.5% der Bilanzsumme und liegt somit deutlich unter der selbstgesetzten Limite von 40%. In Relation zum Portfoliowert von CHF 1.41 Mrd. betrug der Loan-to-Value 32.7%. Zug Estates hat das Zinsänderungsrisiko langfristig abgesichert. Die durchschnittliche Restlaufzeit des verzinslichen Fremdkapitals betrug 6.4 Jahre (Vorjahr 8.2 Jahre), der durchschnittliche Zinssatz lag bei 2.0% (Vorjahr 2.5%).

 

Die Gruppe verfügt über nicht beanspruchte Kreditlimiten von CHF 100 Mio. und Flüssige Mittel von CHF 24.7 Mio. Dies gibt der Gruppe derzeit genügend Spielraum zur Finanzierung des geplanten weiteren Ausbaus ihres Immobilienportfolios.

 

Leerstandsquote weiterhin auf sehr tiefen Niveau
Sämtliche im Baufeld A neu erstellten 152 Wohnungen konnten vor Fertigstellung vermietet werden. Die Gewerbeflächen im selben Baufeld sind zu 81% vermietet. Zudem wurde die letzte Mieteinheit im 5. OG des Gebäudes S41 langfristig vermietet.

 

Im Zentrumsareal wurden Retailflächen an Marken wie Calzedonia oder Brezelkönig vermietet. Der Retail-Mix wird dadurch weiter gestärkt, zudem werden die Neuvermietungen zu höheren Mieterträgen führen. Anspruchsvoller zeigt sich hingegen die Vermarktung von Büroflächen.

 

Per 31. Dezember 2017 (Stichtagsbetrachtung) betrug der Leerstand 1.5% und hat damit gegenüber Vorjahr um weitere 0.3 Prozentpunkte abgenommen. Bereinigt um Leerstände aus Erstvermietung reduziert sich die Leerstandsziffer nochmals auf 0.6% (Vorjahr 0.9%).

 

Intensive Bautätigkeit im Einklang mit Vermarktungserfolgen
Das Jahr 2017 war geprägt durch eine intensive Entwicklungs- und Bautätigkeit. Mit dem Baufeld A (S16–20), dem Holzhochhaus (S22), dem Gartenhochhaus Aglaya und dem Campus der Hochschule Luzern werden gleich vier Grossprojekte realisiert, welche ab 2018 zu einer Ertragssteigerung führen werden. Das Investitionsvolumen dieser Projekte beträgt rund CHF 450 Mio. Rund 75% dieser künftigen Mietflächen sind bereits mit langfristigen Verträgen abgesichert.

 

Der aktuelle Entwicklungs- und Vermarktungsstand zeigt sich wie folgt:

  • Der Bau der dritten Realisierungsetappe resp. der Gebäude S16, S18 und S20 konnte termingerecht fertiggestellt werden. Die etappierte Übergabe an die Mieter erfolgte im vierten Quartal 2017 und wird Mitte Februar 2018 abgeschlossen sein. Das Investitionsvolumen für die rund 11 000 m2 Gewerbeflächen, 152 Wohnungen und 52 studentischen Wohneinheiten beträgt rund CHF 110 Mio. Hauptmieter sind die Carsharing-Anbieterin Mobility sowie das Marktforschungsinstitut GfK. Der Vermietungsstand bei den Wohnungen beträgt 100%, bei den Gewerbeflächen 81%.
  • Ebenfalls nach Plan verläuft der Neubau des derzeit höchsten Holzhochhauses der Schweiz. Das Investitionsvolumen für das Bürogebäude S22 beträgt rund CHF 55 Mio. Rund ein Drittel der Gewerbefläche wurden bereits langfristig an das Biotechnologieunternehmen Amgen vermietet. Zudem konnten mit Arval und Mobilezone zwei weitere namhafte Mieter gewonnen werden, welche den Unternehmensstandort Suurstoffi weiter stärken werden. Der etappierte Bezug beginnt im Sommer 2018 und soll Ende Jahr abgeschlossen sein. Von den 11 885 m2 Büro- und Gewerbeflächen sind bereits 60% langfristig vermietet. Verhandlungen mit weiteren Mietinteressenten sind teilweise weit fortgeschritten.
  • Das Gartenhochhaus Aglaya befindet sich ebenfalls in der Realisierungsphase. Die Fertigstellung und Übergabe soll im 1. HJ 2019 erfolgen. Das Investitionsvolumen beträgt rund CHF 100 Mio., davon sind 92% Promotion. Erfreulich zeigt sich der Vermarktungserfolg; per Ende 2017 waren bereits 70% der Wohnungen verkauft oder reserviert.
  • Im Juli 2017 wurde die Bewilligung für den Bau des Campus der Hochschule Luzern erteilt. Sogleich konnte mit der Realisierung des CHF 185 Mio.-Projektes begonnen werden. Es werden drei Gebäude mit insgesamt 26 000 m2 vermietbare Büro- und Gewerbeflächen erstellt. Rund 70% dieser Fläche sind bereits langfristig an die Hochschule Luzern vermietet und werden bis Herbst 2019 bezogen. Die zweite Etappe dieses Baufelds wird bis Sommer 2020 fertiggestellt.
  • Aufgrund der anhaltend guten Nachfrage nach Gewerbeflächen hat Zug Estates entschieden, die Planung für die letzten zwei Gebäude in der Suurstoffi (S43 und S45) auszulösen. Hierzu wurde ein Studienauftrag durchgeführt, welcher vom Büro Bauart Architekten und Planer, Zürich, gewonnen wurde. Die Realisierung dieses Projekts soll nachfragegerecht und etappiert ausgelöst werden.
  • Im Zentrumsareal Zug wurde die Masterplanung für die Zentrumsentwicklung initiiert. Erste Resultate der vier interdisziplinären Teams werden im Q2 2018 erwartet.
  • Des Weiteren wurde die Sanierung der 73 Zimmer im Parkhotel Zug termingerecht abgeschlossen.

 

Businesshotellerie
Die Hotelbusiness Zug AG konnte die Auslastung ihrer Hotelbetriebe in einem anspruchsvollen Marktumfeld bei leicht höheren Zimmerpreisen halten. Der Hotellerieertrag lag mit CHF 10.6 Mio. leicht tiefer als im Vorjahr (CHF 10.9 Mio.), was hauptsächlich auf die Sanierung der 73 Zimmer im Parkhotel Zug und die damit einhergehenden temporäre Nichtnutzung zurückzuführen ist. Der Ertrag aus Gastronomie blieb mit CHF 5.5 Mio. stabil. Der Gesamtertrag des Geschäftsbereichs sank auf CHF 16.8 Mio., was einer Reduktion von 1.6% gegenüber Vorjahr entspricht. Die Profitabilität des Geschäftsbereichs (GOP: Gross Operating Profit), welche im Vorjahr deutlich angestiegen ist, konnte auf hohem Niveau gehalten werden.

 

Ausblick 2018
Insgesamt rechnen wir mit einem leicht besseren Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung. Das Konzernergebnis ohne Neubewertungserfolg wird über Vorjahr erwartet.

 

Im Bereich Immobilien rechnen wir aufgrund der Fertigstellung des Baufelds A (S16–20) und dem ab Sommer 2018 gestaffelten Bezug der Liegenschaft S22 mit steigenden Mieterträgen. Gleichzeitig wird der Liegenschaftenaufwand aufgrund weiteren Sanierungsarbeiten in der Metalli steigen.

 

Im Segment Hotel & Gastronomie gehen wir davon aus, dass in einem anhaltend anspruchsvollen Marktumfeld Umsatz und Gross Operating Profit – auch aufgrund der sanierten Zimmer – auf Vorjahresniveau gehalten werden können.

 

Anträge an die Generalversammlung 2018
Das für die Ausschüttung an die Aktionäre relevante Konzernergebnis ohne Neubewertungserfolg betrug CHF 51.85 pro Namenaktie Serie B (Vorjahr: CHF 48.73). Gestützt auf das solide Ergebnis und die intakten Zukunftsaussichten beantragt der Verwaltungsrat eine um 10.9% höhere Ausschüttung von CHF 25.50 pro Namenaktie Serie B. Dies entspricht einer Ausschüttungsquote von 49.3%.

 

Rücktritt im Verwaltungsrat
Bereits im März 2017 haben wir den Rücktritt von Heinz M. Buhofer aus dem Verwaltungsrat auf die Generalversammlung 2018 kommuniziert. Er hat das Unternehmen seit 1984 während Jahrzehnten mit grosser Weitsicht und unternehmerischer Dynamik wesentlich geprägt. Er war insgesamt über zehn Jahre VR-Präsident der Vorgängerfirma MZ-Immobilien AG und amtete auch beim erfolgreichen Börsengang von Zug Estates im Jahr 2012 als Präsident. Der Verwaltungsrat bedankt sich bei Heinz M. Buhofer herzlich für sein langjähriges, umsichtiges und sehr erfolgreiches Engagement.

 

Änderungen in der Aktionärsstruktur
Im Zusammenhang mit seinem Rücktritt hatte Heinz M. Buhofer die Prüfung eines freiwilligen Umtauschangebots der nicht-kotierten Namenaktien Serie A (Stimmrechtsaktien) in kotierte Namenaktien Serie B vorgeschlagen, sofern die Restriktionen der Lex Koller weiterhin erfüllt sind und innerfamiliäre Nachfolgelösungen ermöglicht werden. Beide Voraussetzungen konnten erfüllt werden, worauf der Verwaltungsrat beschlossen hat, den Stimmrechtsaktionären ein freiwilliges Umtauschangebot unter Vorbehalt des Generalversammlungsbeschlusses zu unterbreiten. Damit kommt es zu einer Verstärkung des Publikumscharakters der Gesellschaft.

 

Zweck des heute publizierten Umtauschangebots (siehe https://www.zugestates.ch/investor-relations/generalversammlung.html) ist es, die Vergrösserung des frei handelbaren Anteils an B-Aktien sowie den Vollzug eines Generationenwechsels innerhalb der bedeutenden Aktionäre zu ermöglichen. Daher haben sich die bedeutenden Aktionärsgruppen und Aktionäre bereit erklärt, insgesamt 1'434'130 A-Aktien in B-Aktien zu wandeln. Das Angebot bezieht sich auf sämtliche 1'948'640 A-Aktien. Während der Frist vom 22. März 2018 bis zum 6. April 2018, 14.00 Uhr können Aktionäre mit A-Aktien das Angebot zur Umwandlung von A-Aktien in B-Aktien im Verhältnis 10 A-Aktien zu 1 B-Aktie annehmen. Die A-Aktionäre werden vor Beginn der Umtauschfrist von ihrer Depotbank über das weitere Vorgehen informiert.

 

Zur langfristigen Sicherstellung der Lex Koller-Konformität beantragt der Verwaltungsrat zudem an der nächsten Generalversammlung eine entsprechende Statutenänderung.

 

Zur Zuwahl in den Verwaltungsrat schlägt der Verwaltungsrat den Unternehmer Johannes Stöckli vor. Zusammen mit Annelies Häcki Buhofer sind somit die langfristig orientierten Ankeraktionärsfamilien weiterhin im Verwaltungsrat vertreten und wahren die für eine Immobiliengesellschaft besonders wichtige Kontinuität.